2年后政策落地, “6年一户学位”新政, 对福州学区房有4个影响

政策落地雷厉风行。今天，福州市教育局发布《福州市教育局关于实施“六年一户学位”政策的通知》。

2019年10月，福州就围绕着“六年一学位”就举行过听证会。所以新政出炉，并不让人意外。泉州和厦门也已经官宣了“六年一户学位”。

围绕新政，有两种不同的观点。

看衰——学区房流动性降低，供应量降低，持有资金成本变高，不可确定性增加，不是好资产。

看涨——从此过后，学区房物以稀为贵。不少1年级的新生家长手中房源6年不会入市流通，如果是二胎，还需要顺延。流入市场的房源供给少了，相应的价格肯定会上涨。

对此，我有四个判断。

目的：限制大班额教学

今年一直在强调一个观点：任何民生层面的新政，计算自己的收益和损失之前，先明确出台目的。

因为新政一出炉，就会改变大环境，赚和亏就要重新计算。这和塞翁失马是一个意思。

之前写大学区分析就说过，教育部门出台政策，不是为了打压房产，房产涨幅不是他们的事情。

“六年一户学位”，教育部门出台政策，是为了限制大班额办学，保证教学质量。

福州相关部门之前曾出台过文件，解释过——

万旭·秀冶里公寓、冠城大通首玺，在1130新政前，就已经是福州6年一学位的楼盘了。

六年一学位并不新鲜，北京、深圳、成都、苏州等地都早已有之，短期内不会马上造成房价的波动。

福州的“六年一户学位”，之所以值得一说，除了考虑了二胎等问题外，还因为推出的时间点比较敏感。

今年教培行业暴雷，民营教育的整顿，出国留学道路困难，越来越多的家长意识到公立教育的重要性。

在魔幻的2021年终，有多少家长最终是否会决定孤注一掷，杀入学区房，这个数量很重要。

房票学票分离 买对更难

学区房的价值=学票的价值+房票的价值。

过去学区房更像金融产品：用了卖掉，还能涨。六年一户学位新政，直接将学票和房票分离。

学票与房票一旦分离，就可能出现多种交易情况。房子的价值，也会出现波动。

50㎡的钱塘小学区房（学票可马上用），50㎡钱塘小学区房(学票2年后可用)，这个差价是多少？除了考验买家多缺钱，还要考验卖家有多急。

学区房要买卖，随时都可以。相当于房产部分的自由交易。

但学区房能否让孩子顺利就读，情况很多。相关部门的政策解读中，也模拟了几个可能。

第六点解读：祖辈的房产只能让一个子女的适龄孙辈（即一户）申请学位。

学位最终是给大姐的孩子还是小儿子的孩子？这就比较考验全家情商了。

第十一点解读显示：一套房只有1张学票。这张学票不管是亲戚还是租客，也不管是派位还是统筹安排，都能用。

但一旦房子的房票被用了，房东子女想要就近入学，就只能要求之前使用了房票的孩子转出。

所以，接下来买学区房，还要多加一个环节：做好学票的甄别工作。

有些工作，不能只是委托中介进行了，交易的时间成本也大大增加了。

从北京等地来看，在买学区房之前，一般需要做这几步。

1.购房时询问房东。

2.去居委会或街道办了解。因为如果购房者孩子想上片内学校需要居委会开具居住证明。

3.邀请房东陪同前往户籍派出所进行所在户口查询。看是否有适龄儿童的户口在房屋内。

4.在购房时可以让房东写下承诺，违约将承担什么样的后果，可以将此承诺写进购房时的补充条款内。

继续追高有风险

“六年一户学位”的深化，还极可能影响到区域教育环境和资源分配。

学区房头上，还有一层未明朗的政策：大学区。

“六年一户学位”这个政策本意，毕竟还是比较温和。依旧就近入学，也没有打压家长追求子女优质教育的权力。这是最理想的情况。

学区房热度降温，办学规模才能缩减，富裕出来的优秀师资成为“能打”的机动部队。

推进集团化办学，优质学区的教师资源可以成建制的输出腾挪，在全市更大范围内推进教育均等化，城市发展才会延续。

但是此刻也是福州正在冲击国中，零门槛落户的时间点，片区内人口增长太快，公立学位有限。

当下学区房最大的风险，就是大量的购买力继续涌入部分片区。这就类似北京西城。

因为担心赶不上末班车，诸多家长把西城区学区房买爆，涌入的购买力超过了学区承载的范围。

最终西城区出台“史上最严多校划片”，不少家长花费千万购买学区房，却只能无奈让孩子调剂几公里的普通学校。

中国有句话，老人老办法，新人新办法。已经买了学区房的家长，“六年一户学位” 已经承认了既往的事实：甚至在使用学位之后，还可以继续转手。不影响接手家庭孩子划片上学。

而正打算买学区房的家长，则要考虑的情况要复杂一些。

后续的调控措施还在，需要出台随时可以出。而顶级学区房的价格最容易被调控措施所伤。

居住属性对冲

去年写了不少稿子，关于清华附中。

为什么看好清华附中的学区房？因为当时提出，买学区房必须回归传统地产逻辑：房票+学票，两手抓的房子，才是好房子。

房票就是考虑“居住价值”：包括城市地段、配套资源、产品功能性舒适度，用好居住对冲学区房变化风险，才是最稳定的投资。

房票和钢筋水泥有关，年限可以很久，稳住就行。决定学票的是学校。决定学校好坏的是人。

1130新政后，持有学区房的时间成本达到了6年，需要考虑的是这6年内多项政策叠加的变化。

学位是有生命的，会进步或者衰退。没有年轻人持续流入的地区，即便名校如林，慢慢也会退化。这和产业、人口相关。

比如在深圳罗湖区，一度是深圳名校最为集中的区域。但随着产业变化，深圳的学区房市场也在发生变化。

淡化交易 重视持有

总结：从民营教育的调整就可以证明，教育重点始终是在公立学校，即使是后续福建探索的是“大学区”制，都是就近入学。

只要就近入学原则不变，学区房的价值还是在。

“六年一户学位”的构想，是“遏制稀缺资源的高频交易”。

鼓励低频交易，那说明对学区房的价值不能只是依靠转手和交易。

所以，后续要思考如何在持有学区房期间，获得最大的价值。

比如说，多生娃，多用学票。

比如说，新片区的产业升级带来的房子升值。

当下的学区房分析，不只是简单的供求关系模型。需求多，价格就会涨。

在当下谈学区房价值，是在买入和卖出的平衡下谈价值。一旦供求关系失衡，调控会继续加大，环境就会改变。

随便假设，列几个变量思考：

假如，3年后，鼓楼区率先推行大学区试点，全市的学区房将如何走？

假如，5年后，也是传说的房产税试点全面推行的时间。按照套数和面积，有两种不同的起征思路。学区房应该买大还是买小？

这些只是抛砖引玉，有空慢慢分析。

未来学区房和二手车等非标产品一样，交易愈发精细化，没有一定能或者一定不能。只有你能不能。